Положение о Совете многоквартирного дома

Существуют различные мнения относительно необходимости такого документа, как Положение с совете МКД и о том, что должно быть в нем отражено. Кто-то считает, что оно совершенно не нужно, кто-то, наоборот, что без него Совет МКД существовать просто не может. Соответственно, о том, что должно содержаться в этом документе, также существует широчайший спектр мнений.

Тем, кто хочет и может обойтись без Положения о совете МКД, я желаю удачи, а для тех, кто считает, что этот документ нужен, и для тех, кто еще не определился, я постарался проанализировать самые разные его варианты (набралось штук 10) и привожу здесь как результаты этого анализа (в форме вопросов и ответов), так и наиболее интересные примеры текстов этих Положений.

Вопрос 1: Зачем нужно Положение о совете многоквартирного дома?

Надо сказать, что такой документ, как Положение о совете МКД, ни в одном законодательном акте, насколько мне известно, не упоминается, так что к обязательным он ни в коем случае не относится. Для чего же плодятся варианты этой ненужной бумажки?
Во первых, у нас в стране (и не только у нас) принято формализовать и расписывать самые разные вещи – это чисто субъективный, но немаловажный фактор.
Во вторых, то, что написано о Совете МКД в ЖК РФ, местами не слишком конкретно, а местами оставляет большой простор для воображения – и это уже объективная реальность, данная нам в ощущениях. ЖК РФ, как любой кодекс, написан «на все случаи жизни», поэтому в конкретных условиях он требует уточнения и конкретизации. Кроме того, наличие Положения о совете МКД, принятого общим собранием, подразумевает наличие правил игры, одобренных собственниками, что частенько бывает немаловажно.

Вопрос 2: Что должно быть в Положении о совете многоквартирного дома?

На этот вопрос существует масса вариантов ответа, начиная от совершенно неприемлемых (см. далее «Чего не должно быть…»), до варианта, когда в Положение записывают все, вплоть до порядка проведения заседаний совета.
Я рекомендую включать в Положение о Совете МКД следующее:
- Порядок избрания Совета МКД. Несмотря на то, что этот порядок определен Жилищным кодексом, есть масса обстоятельств, требующих уточнения и конкретизации. Например, порядок включения кандидатур в список голосования (этот вопрос будет рассмотрен более подробно рассмотрен в разделе, касающемся проведения общего собрания), количество членов совета, а также представительство в Совете (начиная от жестко заданного количества представителей от каждого подъезда и заканчивая полным отсутствием ограничений).
- Функции Совета МКД. Здесь можно просто переписать то, что есть в статье 161.1 ЖК РФ, а можно попытаться расширить список, включив в него, например, такие «необязательные» функции, как информирование собственников о деятельности Совета и УК, о работах, проводящихся в доме, создание и поддержка сайта МКД, хранение документов, организация проведения субботников и многое другое.
- Функции председателя совета МКД. Ситуация аналогичная – функции расписаны в ЖК РФ, но всегда есть простор для воображения.
- Размер и общий порядок выплаты вознаграждения председателю и членам совета МКД. Естественно, в зависимости от размера дома, выполняемых функций и личных качеств тех, кто готовит положение о совете, варианты могут быть самые разные – от работы «за идею» до выплаты вполне приличной зарплаты. Обычно вознаграждение выплачивается каким-либо образом через управляющую компанию (это должно быть отражено в договоре управления). Размер вознаграждения может быть указан в положении прямо или опосредованно, но в любом случае голосование по вопросу выплаты вознаграждений должен быть выставлен на голосование общим собранием отдельно.
- Порядок и условия лишения полномочий членов и председателя совета.

Вопрос 3: Чего не должно быть в Положении о совете многоквартирного дома?

В положении о совете МКД не должно быть:
- Функций управляющей организации. Нередко в положении прописывают порядок сдачи-приемки выполненных работ, обязанности УК по согласованию различных договоров и т.п. Это неправильно, т.к. положение о совете МКД является внутренним документом дома и не является обязательным для выполнения УК. Эти вопросы должны быть прописаны в договоре управления МКД. Если же они оказались включены в положение, в договоре должна быть ссылка на данное положение.
- Передачи функций УК совету дома. Нередко в положениях, разработанных управляющими организациями, за советом дома и его председателем закрепляются такие обязанности, как регулярное инспектирование помещений, информирование УК, «выбивание» денег из должников и т.п. Это все относится к управлению домом и должно выполняться управляющей организацией. Я не говорю, что совет дома не может всем этим заниматься, но перекладывать на него эти обязанности не следует.
- Статей, обеспечивающих зависимость совета МКД и его председателя от управляющей организации. У управляющей организации не должно быть функций контроля работы совета, возможности изменять по своему усмотрению размер вознаграждения и т.п.
- Статей, противоречащих действующему законодательству.

Варианты положения о совете многоквартирного дома:

1. Мой вариант положения о совете МКД является результатом переработки Новосибирского (ул. Линейная, 37/1) положения с добавлением ряда полезных, на мой взгляд, вещей из Петербургского (Невский район, улица Караваевская, дом 28, корпус 1) положения о совете МКД. Текст получился достаточно большой, так как формировался по принципу «вычеркнуть ненужное всегда проще, чем написать нужное». Кроме прочего, я попытался описать один из вариантов выплаты вознаграждения председателю и членам совета (оба базовых положения практически полностью альтруистические).
2. Положение о совете МКД 37/1, ул. Линейная, г. Новосибирск. Лучшее из того, что удалось найти. Практически ничего негативного сказать не могу. В мой вариант положения о совете МКД новосибирский документ перекочевал почти полностью, в основном он только дополнялся. Аналогичный вариант положения (слегка урезанный) мною был обнаружен на московском сайте. Что является первоисточником, сказать не берусь.
3. Положение о совете МКД 28, корпус 1, улица Караваевская, Невский район, г. Санкт-Петербург. Неплохой вариант, но излишне формализованный. Есть даже описание круглой печати совета. Заявление о том, что решения совета МКД являются обязательными для всех, включая органы исполнительной власти и местного самоуправления, показалось мне излишне смелым. Есть и ряд других несоответствий ЖК РФ.
4. Положение о совете МКД 68 по ул. 50 лет Октября, г. Ядрин. Самый простой вариант положения – просто переписана статья 161.1 ЖК РФ. Ни одного нарушения законодательства.
5. Положение о совете МКД УК «Гарантия плюс», г. Петрозаводск . Документ, который предлагает собственникам крупнейшая УК города – один из ярких примеров того, каким не должно быть положение о Совете МКД. Документ получен путем переименования положения о домовом комитете без изменения содержания. В результате положение не соответствует ни жилищному кодексу, ни ситуации в стране в целом. Достаточно сказать, что в положении вообще не упоминаются собственники помещений.
6. Положение о Совете МКД 28 корп.3, ул. Нефтезаводская, г. Омск. Данный вариант положения ориентирован на дом, находящийся в непосредственном управлении собственников. Положение явно не полное, функции совета переписаны из ЖК РФ без адаптации, функции председателя Совета МКД не расписаны, есть только полномочия по использованию денег. В общем, довольно куцый вариант.
7. Положение о Совете МКД органов местного самоуправления г. Нижневартовска – один из образцов номенклатурного творчества. Положение просто выложено в разделе «Развитие ЖКХ города Нижневартовска» безо всяких пояснений – неясно, является ли оно документом для чиновников (этаким местным нормативным актом) или носит чисто рекомендательный характер. Фантазии у чиновников хватило на то, чтобы переставить и перегруппировать по 5 разделам содержание статьи 161.1 ЖК РФ. Дополнительно введен пост заместителя председателя совета дома. Вариант ничему не противоречит, но смысл его создания остается загадкой.
8. Устав домового совета с "Официального сайта жилищно-коммунальных организаций Петроградского района г. Санкт-Петербурга"
   Ссылку на документ прислал один из пользователей сайта. Устав явно написан до появления статьи 161.1 в ЖК РФ, а после этого претерпел самые минимальные изменения. Творение "управленцев ЖКХ" предусматривает создание странной двухэтажной структуры - в доме "по инициативе граждан" создается их "добровольное формирование", называемое "домовой совет", которое при этом "является коллегиальным органом...избранным общим собранием нанимателей и собственников...помещений многоквартирного дома (подъезда)". Вторым этажом конструкции является "руководящий орган домового совета (совет дома, правление)". Этот орган каким-то образом "формируется из числа лиц, избранных на общем собрании жителей дома". Само название этого органа (правление домового совета или совет домового совета) звучит достаточно глупо, а его функции (совет для руководства деятельностью совета) доводит ситуацию до абсурда. Что-то подсказывает мне, что эта схема не работает, и в реальности в домах есть только председатели правлений советов с помощниками-добровольцами, т.е. обычные "старшие по дому".
   Каким образом этот "документ" соотносится с Жилищным кодексом, остается загадкой - такое впечатление, что авторы и руководители управляющих организаций наличие ЖК просто игнорируют.
   Достоин внимания один абзац, связанный с помощью ветеранам, сиротам и другим незащищенным категориям.
9. Примерная форма Положения о совете МКД г. Сухой Лог. Документ, вероятно, утвержден постановлением главы городского округа Сухой Лог Свердловской области. Взято с сайта ООО "УК "Сухоложская", дата утверждения и номер постановления в тексте отсутствовали. Еще один пример номенклатурного творчества.
   В целом документ достаточно рабочий, содержит основные положения ЖК, регламентирующие вопросы создания и работы совета МКД. Проблема в том, что документ содержит ряд юридических выдумок, противоречащих ЖК, и эти выдумки перемешаны с реальными положениями закона.
   В частности:
   - зачем-то установлен норматив - 1 член совета от 10 квартир (для крупного дома это нереально много, 25-30 членов совета - совершенно нерабочий орган, и что делать с нежилыми помещениями?);
   - непонятно зачем установлен особый порядок голосования (1 собственник - 1 голос), что прямо противоречит ЖК и здравому смыслу. Получается, что от двухкомнатной квартиры могут голосовать 5 человек, а собственник половины квартир будет иметь 1 голос. При этом избраны будут кандидаты, "набравшие наибольшее количество голосов" - это сколько? Чиновничий зуд законотворчества явно не давал людям покоя;
   К комическим можно отнести заключительные пункты положения, где говорится о том, что совет МКД может получать от местной администрации почетный грамоты и ценные подарки.
   Документ является явным результатом весьма правильной попытки уточнить и конкретизировать положения ЖК, вот только уточнения получились бессмысленные и незаконные.
10. Положение о совете МКД ЖЭУ номер 11 г. Стерлитамак Респ. Башкортостан
    Данный вариант положения публикуется здесь в связи с наличием в нем ряда весьма забавных положений. Например, председателем совета дома по данному документу может быть избрано лицо не просто дееспособное, но обязательно вменяемое (кто и как будет определять вменяемость, не уточняется), при этом избирается он из числа "собственников, постоянно проживающих в доме и ДОБРОВОЛЬНО СОГЛАСНЫХ НА ЗАНЯТИЕ ДАННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ". Очевидное противоречие между вменяемостью и добровольным согласием, видимо, заставило авторов прописать необходимость этого редкостного сочетания.
    Также весьма забавно название страницы в структуре сайта - Положение о домоуправе.
    В целом положение явно переделано из документа, созданного до появления понятия "совет дома" - в тексте упоминается "старший по дому". Интересен состав совета, жестко заданный документом - председатель, секретарь и ПРЕДСТАВИТЕЛЬ СТАРШИХ ПО ПОДЪЕЗДАМ. Почему сами старшие не должны входить в совет (ЖК рекомендует избирать членов совета от подъездов), остается загадкой. Очевидно, противопоставление старшего по дому (председателя совета дома) и старших по подъездам имеет исторические корни.